03.11.2014
Alejandro Marín
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*Es un documento que los bancos y cajas de ahorro (entidades de crédito en general) tienen obligación de entregar al cliente. *Debe contener todas las condiciones financieras del Préstamo hipotecario. *La validez de la oferta vinculante no puede ser inferior a diez días hábiles a partir de su fecha de entrega. ¿Cuándo el Banco o Caja debió entregarme la Oferta Vinculante? Debemos en primer lugar, analizar nuestra escritura de préstamo hipotecario, y fijarnos en dos extremos importantes cuando se firmó la misma, y cuál es el importe total. 1)     Hasta el 8 de Diciembre 2007 para hipotecas nuevas con límite de 150.253,03 euros, de acuerdo a la Orden Ministerial de mayo de 1994, sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios . En este caso cuando sea obligatoria deberá estar firmada por el cliente  con tres días antes a la firma de la escritura de la hipoteca. 2)     A partir de del 8 de diciembre de 2007 para hipotecas de cualquier importe, de acuerdo a la Ley 41/2007, de 7 de Diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, BOE del 8 de diciembre de 2007,  se debería facilitar la oferta vinculante o documentación análoga referente a la hipoteca: "La información relativa a la transparencia de los créditos o préstamos hipotecarios, siempre que la hipoteca recaiga sobre una vivienda, se suministrará con independencia de la cuantía de los mismos". Sin embargo, la obligatoriedad estricta de los 3 días de acuerdo a la Orden Ministerial de Mayo de 1994 sigue siendo aplicable a las hipotecas sólo a las hipotecas con límite de 150.253,03 euros. SUBROGACION Y NOVACION En los casos de subrogación de hipoteca existente con NOVACIÓN también es obligatoria en los mismos límites comentado arriba: Sin embargo no es así cuando haya una subrogación de la hipoteca existente por ejemplo la del promotor y NO haya novación. 3)     A partir del 28 de Octubre de 2011 se publicó  la Orden  EHA/2899/2011 que derogada la Orden Ministerial de Mayo de 1994.  Por lo tanto a partir del 29 de Julio de 2012 (fecha establecida para entrar en vigor los cambios sobre la oferta vinculante) deja  de ser obligatoria la oferta vinculante aunque el cliente si puede pedirla. IMPORTANCIA DE LA OFERTA VINCULANTE EN NUESTRAS RECLAMACIONES DE CLAUSULA SUELO. Es importante porque si no firmamos la oferta vinculante y era obligatoria para nuestra hipoteca el Banco ha incurrido en claro incumplimiento de la Ley por lo que será más fácil eliminar la cláusula suelo extrajudicial o judicialmente.   En otras ocasiones lo que nos encontramos es una Oferta vinculante sin firma del cliente o con fecha posterior. No obstante debemos tener en cuenta que la oferta vinculante es un documento privado cuyo contenido tendrá que valorar el Juez. Esto es, no es un documento que carezca de valor probatorio.  Pero si el banco pretende usar su contenido para acreditar que su cliente conocía la cláusula suelo, parece que va a ser complicado si no está firmada por su cliente y no se la entregaron al firmar la hipoteca. Pero el valor del documento se lo dará el Juez. Por último, destacar que  la oferta vinculante se configura como uno de los deberes precontractuales de información que  permiten a su destinatario, el consumidor, comparar y reflexionar sobre la conveniencia de celebrar o no el contrato. A través de estos deberes de información se persigue advertir al consumidor sobre el alcance del compromiso asumido, y el sacrificio que entraña el préstamo hipotecario que suscribe: por un lado, el económico y, por otro, el jurídico, entendido éste como las condiciones a las que se sujeta el contrato y que configuran la posición del consumidor.
10.06.2014
Alejandro Marín
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En la contratación de seguros de vida, médicos y del seguro obligatorio de responsabilidad civil del automóvil, las compañías aseguradoras fijan las primas a pagar en base a, entre otras características, el sexo del asegurado.  Se trata de una diferenciación estadística, pues el sexo se utiliza como indicador de la probabilidad de que se realice el riesgo frente al que se está asegurando. En la medida en que las estadísticas muestran que las mujeres viven en Europa de media 6,16 años más que los hombres, que éstas generan más gastos médicos y que hay más conductores que conductoras involucrados en accidentes de tráfico, las mujeres pagan primas más altas en seguros médicos y de supervivencia y los hombres primas más elevadas en seguros de muerte prematura y en el seguro obligatorio de automóvil. El Gobierno modificará en fechas próximas la Ley de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados (LOSSP), para regular en profundidad la no discriminación entre hombres y mujeres en materia de tarifas de seguros, primas o prestaciones, ya recogida en su disposición adicional duodécima, dando así cumplimiento a una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea del 1 de marzo, que establece tal prohibición a partir del 21 de diciembre de 2012,  de esta manera se consagra el principio de igualdad de trato recogido en la Directiva. Y es que el Tribunal Europeo ha prohibido definitivamente que, a partir de diciembre de 2012, las aseguradoras utilicen el criterio del sexo en el cálculo de las primas. Esta modificación va a tener un efecto muy claro a corto plazo que ya se aprecia en el mercado de seguros, al aplicar “la igualdad de sexos”, la mayoría de los productos ofrecían antes precios menores para las mujeres al tener asociado un riesgo menor, pero al eliminar esta “discriminación por razón de sexo” el efecto inmediato ha sido que las compañías de seguros han subido las primas equiparándolas a los hombres y no al revés. Hasta el propio Comité Europeo de Seguros (CEA) ha manifestado la posición del gremio asegurador, en la influencia que tiene una correcta y  precisa valoración del riesgo y como esta se refleja en los precios de los seguros y sus beneficios para los consumidores y competencia en el sector. La patronal pone por ejemplo que, que las conductoras tendrán que pagar un 11%  más de lo que pagaban hasta ahora cuando contraten un seguro de coche. En concreto la medida, incidirá de sobremanera en las conductoras más jóvenes, ya que a partir de los 35 años los precios tienden a estabilizarse y ser similares a los de los hombres. Por lo tanto, la adopción de la neutralidad sexual en la tarificación, parece que no tener en cuenta el sexo tiene el efecto perverso de llevar a un aumento generalizado de las primas. Pues evaluar los riesgos en base al sexo del asegurado permite reducir los costes, porque se trata de un factor visible y por tanto fácil de determinar, sobre el que no se puede mentir y que no varía con el tiempo.  Sin embargo, el Tribunal Europeo considera que razones puramente financieras no servirían para justificar un tratamiento discriminatorio. Esperemos que a largo plazo, la situación se estabilice, permitiendo así a las aseguradoras hacer una previsión relativamente fiable de la proporción de hombres y mujeres en la cartera de asegurados, sin caer en la tan temida “discriminación de sexos”.
El principal derecho de un consumidor que ha comprado o contratado algo que no ha podido ver o probar directamente (es decir, a distancia) es el de “ver o probar” la cosa durante un plazo prudencial, durante el cual pueda echarse para atrás si el producto o servicio no responde a sus expectativas, o simplemente ha decidido pensárselo mejor. ¿Qué es y en qué consiste el derecho de desistimiento? Este derecho de desistimiento de los consumidores que contratan a distancia, es decir, sin la  presencia simultánea fija de comprador y vendedor, se conoce también como plazo de reflexión (en inglés “cooling-off period, período de enfriamiento) y es una pieza clave de la protección de los consumidores cuando compramos sin tener delante el artículo comprado. La Ley de defensa de los consumidores vigente , define en su artículo 68 el derecho de desistimiento como la facultad del consumidor de dejar sin efecto el contrato celebrado, notificándoselo a la otra parte en el plazo establecido para el ejercicio de este derecho, sin necesidad de justificar su decisión y sin penalización. Por su parte, la ley 7/1996 de Ordenación del Comercio Minorista prevé este derecho en el caso de las ventas a distancia (las celebradas por teléfono, catálogo o internet) una vez concluidas estas, y recibido el producto o iniciada la prestación del servicio, por parte del consumidor. La Directiva 2011/83/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, procede a derogar la normativa europea vigente sobre la protección de los consumidores en los contratos celebrados a distancia y los contratos celebrados fuera de los establecimientos mercantiles, estableciendo un nuevo marco legal en esta materia ,introduciendo modificaciones sustanciales en la vigente normativa europea en materia de contratos con los consumidores y usuarios, recogida en nuestro derecho interno a través del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. El legislador español finalmente recogió e introduce las novedades de la normativa europea mediante el Proyecto de Ley de 25 Octubre de 2013, por la que se modifica el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre. Las disposiciones de esta ley serán de aplicación a los contratos con los consumidores y usuarios celebrados a partir de 13 junio de 2014. Características del derecho de desistimiento, según la REGULACION ACTUAL. Las características del derecho de desistimiento (Ley de  de Ordenación del Comercio Minorista regula las ventas a distancia, en los artículos 44 y 45) son: -Plazo mínimo de 7 días sin penalización y sin indicación de los motivos. - Plazo ampliado a 3 meses si la empresa no informo de acuerdo a las exigencias legales del artículo 47. -El plazo comienza a contar desde la recepción del producto (normalmente, desde la firma del albarán de entrega que nos hará firmar el mensajero que nos traiga a casa el producto). -El derecho de desistimiento no puede implicar la imposición de penalidad alguna, si bien podrá exigirse al comprador que se haga cargo del coste directo de devolución del producto al vendedor. -Se imponen a su vez ciertas obligaciones al comprador para ejercitar este derecho,  ya que debe seguir las instrucciones y procedimientos que nos indique el comerciante y devolver la cosa en perfecto estado. -El derecho de revocación es irrenunciable y en caso de que existiera una cláusula de renuncia, ésta será nula. NOVEDADES del derecho de desistimiento, según la FUTURA REGULACIÓN, en vigor para los contratos celebrados a partir del próximo 13 de Junio . La futura Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, introduce las siguientes novedades normativas en lo que al derecho de desistimiento se refiere en compraventas a distancia, destacando las siguientes; - Se amplía el plazo para el ejercicio del derecho de desistimiento de 7 días hábiles a 14 días naturales. - Plazo de 3 meses si la empresa no informo de acuerdo a las exigencias legales, se amplía en este caso a 12 meses, después de la fecha de expiración del periodo de desistimiento inicial. - El computo del plazo empieza en el caso de los contratos de servicios, el día de la celebración del contrato. Y en caso de los contratos de venta, el día que el consumidor y usuario o un tercero por él indicado, distinto del transportista adquiera la posesión de los bienes solicitados. Por otro lado para conocer cuando finaliza el plazo, deberemos tomar la fecha de expedición de la declaración de desistimiento por parte del consumidor. -Se incorporará un formulario de desistimiento común en Europa, que facilita el ejercicio de este derecho y que se tendrá que facilitar junto con la información previa al contrato. - Se refuerzan los derechos del consumidor respecto a las condiciones de reembolso por parte del vendedor tras realizar el desistimiento.  El plazo para reembolsar se fija de nuevo en un máximo de 14 días naturales tras la decisión del desistimiento, y siempre mediante el mismo medio de pago utilizado por el consumidor. - Así como incrementan los deberes de información del empresario, antes de la celebración del contrato, en la confirmación de la misma, y tras su consumación. - El empresario en una compraventa a distancia recogerá a su cargo los bienes, tras el ejercicio del desistimiento, cuando por la naturaleza de los mismos, no puedan devolverse por correo. NORMATIVA APLICABLE -Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (artículos 68 al 79, 101 y 102). -Ley 7/1996, de 15 de enero, de Ordenación del Comercio Minorista (artículos 44 y 45). - Directiva 2011/83/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 25 de octubre de 2011 , sobre los derechos de los consumidores, por la que se modifican la Directiva 93/13/CEE del Consejo y la Directiva 1999/44/CE del Parlamento Europeo y del Consejo y se derogan la Directiva 85/577/CEE del Consejo y la Directiva 97/7/CE del Parlamento Europeo y del Consejo Texto pertinente a efectos del EEE - 121/000071 Proyecto de Ley de 25 Octubre de 2013 por la que se modifica el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre. Artículos 102 y ss.
03.11.2014
Alejandro Marín
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*Es un documento que los bancos y cajas de ahorro (entidades de crédito en general) tienen obligación de entregar al cliente. *Debe contener todas las condiciones financieras del Préstamo hipotecario. *La validez de la oferta vinculante no puede ser inferior a diez días hábiles a partir de su fecha de entrega. ¿Cuándo el Banco o Caja debió entregarme la Oferta Vinculante? Debemos en primer lugar, analizar nuestra escritura de préstamo hipotecario, y fijarnos en dos extremos importantes cuando se firmó la misma, y cuál es el importe total. 1)     Hasta el 8 de Diciembre 2007 para hipotecas nuevas con límite de 150.253,03 euros, de acuerdo a la Orden Ministerial de mayo de 1994, sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios . En este caso cuando sea obligatoria deberá estar firmada por el cliente  con tres días antes a la firma de la escritura de la hipoteca. 2)     A partir de del 8 de diciembre de 2007 para hipotecas de cualquier importe, de acuerdo a la Ley 41/2007, de 7 de Diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, BOE del 8 de diciembre de 2007,  se debería facilitar la oferta vinculante o documentación análoga referente a la hipoteca: "La información relativa a la transparencia de los créditos o préstamos hipotecarios, siempre que la hipoteca recaiga sobre una vivienda, se suministrará con independencia de la cuantía de los mismos". Sin embargo, la obligatoriedad estricta de los 3 días de acuerdo a la Orden Ministerial de Mayo de 1994 sigue siendo aplicable a las hipotecas sólo a las hipotecas con límite de 150.253,03 euros. SUBROGACION Y NOVACION En los casos de subrogación de hipoteca existente con NOVACIÓN también es obligatoria en los mismos límites comentado arriba: Sin embargo no es así cuando haya una subrogación de la hipoteca existente por ejemplo la del promotor y NO haya novación. 3)     A partir del 28 de Octubre de 2011 se publicó  la Orden  EHA/2899/2011 que derogada la Orden Ministerial de Mayo de 1994.  Por lo tanto a partir del 29 de Julio de 2012 (fecha establecida para entrar en vigor los cambios sobre la oferta vinculante) deja  de ser obligatoria la oferta vinculante aunque el cliente si puede pedirla. IMPORTANCIA DE LA OFERTA VINCULANTE EN NUESTRAS RECLAMACIONES DE CLAUSULA SUELO. Es importante porque si no firmamos la oferta vinculante y era obligatoria para nuestra hipoteca el Banco ha incurrido en claro incumplimiento de la Ley por lo que será más fácil eliminar la cláusula suelo extrajudicial o judicialmente.   En otras ocasiones lo que nos encontramos es una Oferta vinculante sin firma del cliente o con fecha posterior. No obstante debemos tener en cuenta que la oferta vinculante es un documento privado cuyo contenido tendrá que valorar el Juez. Esto es, no es un documento que carezca de valor probatorio.  Pero si el banco pretende usar su contenido para acreditar que su cliente conocía la cláusula suelo, parece que va a ser complicado si no está firmada por su cliente y no se la entregaron al firmar la hipoteca. Pero el valor del documento se lo dará el Juez. Por último, destacar que  la oferta vinculante se configura como uno de los deberes precontractuales de información que  permiten a su destinatario, el consumidor, comparar y reflexionar sobre la conveniencia de celebrar o no el contrato. A través de estos deberes de información se persigue advertir al consumidor sobre el alcance del compromiso asumido, y el sacrificio que entraña el préstamo hipotecario que suscribe: por un lado, el económico y, por otro, el jurídico, entendido éste como las condiciones a las que se sujeta el contrato y que configuran la posición del consumidor.

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